주택임대차보호법 해설서(2020년 7월 31일 개정 관련)

2020년 7월 31일에 주택임대차보호법이 개정된 건 이제 국민 대부분이 아시는 사실이 되었습니다. 그런데 개정법 관련해서 아직 많은 분들께서 이 갱신요구권을 나도 행사할 수 있는 것인지, 행사할 수 있다면 언제부터 할 수 있는지, 갱신요구권의 횟수는 몇번인지 등에 대해서 많은 궁금증을 갖고 있습니다. 저도 이 문제에 관심이 있어서 언제고 포스팅을 하려고 계획했었는데요, 이번 주말에 해볼까하고 관련 정보를 수집하던 중 국토교통부와 법무부가 합동으로 [2020년 7월 31일 개정 주택임대차보호법 해설집]을 pdf파일로 발간한 것을 확인했습니다. 

 

「주택임대차보호법 해설집」 (2020.07.31 개정).pdf

1.78MB

 

 

70페이지 분량의 내용인데요 주택임대차보호법의 의미, 보호대상, 적용범위 등의 일반론부터 개정임대차보호법의 개정이유, 개정 주요 내용, 개정법의 시행으로 발생할 수 있는 상황까지 예측하며 친절하게 설명을 해주고 있습니다. 이번 포스팅에서는 해설서의 내용들 중에서 제가 생각할 때 많은 분들이 궁금했던 내용, 그리고 해석이 복잡하고 어려웠던 내용들 몇 개를 골라서 소개해보도록 하겠습니다. 

 

 

 

주택임대차보호법의 개정이유

 

2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집 일부 화면 캡쳐

 

그동안의 계약갱신청구권 및 전월세상한제 논의경과의 과정들 개관

 

2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집 일부 화면 캡쳐

 

 

2020년 7월 31일 개정 주택임대차보호법 관련 주요내용들 

 

우선적으로 알아야 할 중요개념

이건 제 개인적 생각인데요, 주택임대차보호법 관련해서 먼저 알고 있어야 할 가장 중요한 개념은 임대인과 임차인 간의 합의에 의한 기간 연장인지 아니면 임차인의 갱신요구권의 행사에 의한 기간 연장인지를 구별하는게 가장 중요한 것 같습니다. 합의는 둘 간의 의사가 합치된 계약인 것이고, 갱신요구권은 당사자 일방의 의사표시만으로 법률효과가 발생하는 것입니다. 이 둘을 왜 구별해야 하는지 이 글의 뒷 부분에서 개정된 내용을 보시면 더욱 분명히 아시게 될 겁니다. 

 

계약갱신요구권 행사 가능기간의 변경

 

현행 내용
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

개정 내용
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>

 

2020년도 12월 10일부터는 기존의 계약갱신요구권 행사 가능기간이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에서 6개월 전부터 2개월 전까의 기간으로 바뀝니다. 이게 무슨 얘기인지 제가 예를 들어서 말씀드려보겠습니다.

 

제가 집주인인데, 세입자분과 임대차계약을 체결했습니다. 그런데, 그 임대차계약의 만료일이 공교롭게도 새 법이 시행되는 2020년 12월 10일입니다. 이 때 저와 임대차계약을 체결한 세입자분께서 만약 위 갱신요구권을 행사하시려면, 기존의 법의 내용에 따라 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사해야 합니다. 이유는 위 법은 법 시행(2020년 12월 10일) 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약에 적용되고 그 전의 임대차 계약에 대해서는 여전히 현행 법이 적용되기 때문입니다. 제가 임차인과 계약을 체결한시점은 2018년이 되기 때문에 새로 시행되는 법의 적용을 받지 않습니다. 따라서 기존의 법에 따라 6개월-1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야만 하는 겁니다.

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3 자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임 차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

 

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

 

부칙이란 보통 법률이나 명령의 끝에 붙어서 그 법률이나 명령의 적용 시점 또는 적용 예외 등을 규정하는 규범을 말하는 데요, 개정된 주택임대차보호법에도 이 부칙이 있습니다. 위 부칙 내용 중 제2조 제2항을 보겠습니다. 여기에 보면 " 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다."고 규정하고 있습니다. 그렇다면 적용예외를 규정한 것이기에 굉장히 중요한 내용이라고 할 수 있습니다. 따라서 그 의미를 분명히 알아야 합니다. 하나 하나 따져보겠습니다. 제1항에도 불구하고...라고 하고 있습니다. 제1항은 제6조의3 및 제7조의 개정규정인데요, 어떤 규정인지 보겠습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.  <신설 2020. 7. 31.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

부칙에서는 위 조문을 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되 다만 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다고 하고 있습니다. 따라서 임대인은 개정법 시행 전에 제3자와 이미 계약을 체결했음을 분명하게 입증할 수 있다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 법 개정을 예상 못한 이들의 이미 체결된 계약에 까지 위 법을 적용하게 되면 법적 안정성이 심히 타격을 받게 되기 때문에 위와 같은 적용예외를 둔 것입니다.

 

 

 

 

  묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우에도 개정된 법에 따라 갱신요구권이 부여되는지

 

합의와 일방적 행위인 갱신요구권을 구별하는게 이번 법개정을 이해하는데 있어서 매우 중요하다고 앞서서 말씀드렸었는데요, 묵시적 갱신은 합의로 볼 것이지 결코 갱신요구권의 행사로 볼 것이 아니기 때문입니다. 묵시적이라는 의미는 YES 혹은 NO 라는 분명한 의사표시가 양측 간에 어느 누구로부터 없었지만, 그런 아무런 행위하지 않음에 법적으로 어떤 의미를 부여하는 것입니다. 주택임대차보호법은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 하여 위와 같은 묵시적 갱신을 인정하고 있습니다. 다시 말씀드리지만, 이건 임대인, 임차인 둘 간의 묵시적 의사합치에 의한 계약으로 볼 것이지 결코 일방적 행위인 갱신요구권행사로 봐서는 안됩니다. 따라서 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우에도 갱신요구권을 행사한 적이 없기 때문에 개정된 법에 따른 1회의 갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다. 

기타 위 해설서에 담겨있는 내용들

 

위 해설서에는 그 밖에도 많은 분들이 궁금해했던 ①임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했으나 위 법개정의 내용을 인지하고 이를 번복, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 ② 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지에 대한 답변 ③ 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위 인 것을 확인할 수 있는 방법 등에 대한 답변들이 수록되어 있습니다. 

 

 

글을 마치며

위 내용을 포스팅하기 위해 해설서의 내용들을 모두 읽어보았는데요, 그동안의 궁금증이 전부 해소되었습니다. 아직 발생하지 않았지만 충분히 발생이 예상되는 상황에 대한 대처방안에 대해서도 해설서에 담겨 있어서 저는 위 해설서에 너무 만족했습니다. 위 해설서가 나온데에는 그만한 이유가 있을 겁니다. 여기 저기서 확인되지 않은 가짜 뉴스에서부터 카더라 통신까지, 전월세시장의 혼란이 가중되기에 정부에서 혼란을 마무리짓고자 내놓은 것 같은데 정부의 부동산 정책에 대한 찬성 또는 반대를 떠나서 이런 해설서 제공은 정말 칭찬하고 싶습니다. 여러분들께서도 위 해설서를 꼭 읽어보셨으면 합니다. 읽어주셔서 감사합니다.